2016年，北京市住房租赁市场累计交易200多万套次，住房租赁规模与新房、二手房的规模之比为6∶1。面对如此庞大的交易规模，如何保障相对弱势的租客?
 

近日，市住建委会同多部门联合起草了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》。未来，这一新政将涉及北京市国有土地上依法建设的住房、集体建设用地上符合城乡规划建设的租赁住房。新政涉及增加租赁住房供应、建立住房租赁监管平台、提供便捷公共服务等多方面。

市住建委相关负责人表示，该新政的目的在于完善购租并举的住房体系，建立健全出租住房合法、主体权责明晰、市场行为规范、租赁关系稳定、权益得到有效保障的住房租赁管理服务制度;同时，多渠道增加租赁住房供应，培育机构化、规模化住房租赁企业，引导居民形成先租后买的梯次消费模式，促进房地产市场平稳健康发展。

1 租房网签

本市将搭租赁监管平台

在北京，无论是买新房、还是买二手房，交易环节必过的一关就是“网签”。交易到住建部门备案、双方公开透明，房子的信息更真实，也防止出现“一房多卖”。

此前本市在租房网签方面尚处空白。但未来随着租房新政的落地，本市将实现租房合同网上签约。

根据征求意见稿，本市将组建住房租赁监管平台，其中就涉及租房网签。

几天前，杭州方面宣布打造全国首个智慧租赁平台，而北京的租赁监管平台将提供更多的服务。市住建委相关负责人解释，与传统平台不一样，政府部门只是打造一个监管平台，将链接市场上各式各样的网络交易平台，再由网络交易平台直接面向社会为老百姓提供服务。现在一些房屋中介已有的交易网站，符合相关要求，就能成为网络交易平台。

如果有市民想把房子对外出租，就可以到这些平台上发布信息，平台还可以向老百姓提供网上签约、登记备案申请、交易资金监管、信用信息查询等服务;老百姓也可以像淘宝一样，给相关企业好评、差评，作信用评价。

新政亮点

平台要替房东、租户保密

网络交易平台、房地产经纪机构、住房租赁企业等应当对获取的租赁当事人相关信息负有保密责任，不得违反法律法规要求和约定使用相关信息。

与此同时，住房城乡建设部门也会会同相关部门加强对网络交易平台的动态核查，发现网络交易平台不符合相关条件、在住房租赁服务过程中存在违法违规行为的，市住房城乡建设部门可按规定终止其与住房租赁监管平台的系统链接;涉嫌犯罪的，移交公安部门依法追究刑事责任。

2 子女入学

京籍无房租户跨区入学 要“双满三年”

租房，还是买房?住房刚需族在做这道选择题时，不少人是因为子女上学问题选择了后者。在此次租房新政中，如何保障租客在子女入学上的权益?

政策的突破在于对京籍无房户上，这上面有个“双满三年”的条件。征求意见稿显示，本市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。

也就是说，如果一家三口户籍在延庆，无房，在海淀区租房，以前子女上学基本需要回到延庆;而现在，在海淀实际租住3年以上、夫妻有一方在海淀有稳定工作，并在监管平台上完成了登记备案，孩子就可在海淀上小学、初中。

对于非京籍租户，其实本市此前就已经有申请就近入学的政策，新政并未有明显差别：根据监管平台登记备案信息、本市关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定，申请在所在区上小学、初中。

但也有教育人士提醒，在子女入学方面各区有各区的政策，具体操作环节仍需要关注教育部门的政策信息。

新政亮点

京籍租公租房可办户口登记

细看新政征求意见稿，对于办理户口登记方面，市场化租房并未明确;而是在保障房方面有所优化。

承租人为本市户籍，承租公共租赁住房和直管公房的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续。这样一来，一些是北京集体户口的公租房家庭，就可以把户口落到公租房上。

目前，本市公租房还未真正开放户口登记和迁移。“不像产权房，公租房退租比较频繁，如果能把户口落在公租房上，户口如何迁移等细则还需要进一步探讨。”本市运营保障房项目的一位负责人说。

此外，如果承租人为非本市户籍的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理居住登记卡或申领居住证。

3 房源质量

不得改变房屋布局分割出租

并不是所有的住房都能对外出租。在征求意见稿中，对于可以对外出租的房源有着十分明确的限制，从而保障租户的承租权益。

除了结构、消防等方面的安全要求外，出租住房还要满足基本使用功能：以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部布局分割出租;厨房、卫生间、阳台、储藏室等不宜居住的空间不得出租用于居住;人均居住面积不得低于本市规定的标准。

这里面的“不得改变房屋内部布局分割出租”基本给市场上处于模糊地带的“客厅打隔断租房”拉入禁区。在热播的电视剧《欢乐颂》中，2202房间就是这种“N+1”式房源。现实中，在房东和租户看来，这种房源平摊到每间租户的租金更少、房东拿到的总租金更多，因此颇受欢迎;但在消防、安全等部门看来，这类房子存在诸多风险。

业内分析

短期内市场供给房源将减少

链家研究院院长杨现领给记者出示了一份数据：北京租赁市场中有150万套租赁房源，其中公寓运营机构管理房源数量占比20%，二房东管理房源数量占比40%，这两类群体中都有人采取“N+1”的方式对房屋进行改造后出租。

也有一家专门从事公寓租赁的企业负责人向记者透露，目前北京市场上一旦明确禁止“N+1”，就将转而开发新产品。“从技术角度上看，这种隔断产品不是简简单单垒一堵墙，而是在通风、消防、采光、隔音等方面有诸多技术要求，一般小型租赁企业很难达到标准，反而影响了房屋质量。”

“征求意见稿中明确了租赁房源不得以‘N+1’的形式出租，会导致租赁市场中可出租房间数量减少。”杨现领说。

从租金的角度上看，短期内也将提高单间房屋租金水平。目前市场中的公寓企业和二房东管理房源数量占比超过60%，目前市场中的租赁人口大多以合租、单间为主要居住方式，单间供给能力的收缩有可能使得这部分人承担的租金增加。

4 租金保障

合同期内房东不得单方面涨租

过去3年的时间，程序员王硕已经在沙河、回龙观、北苑租了四套房。原因很简单：房东总想涨房租，每次都还是两三千元的涨幅;如果租不起，就只能换房。

钱的问题，一直是租房生活的一大痛点。根据租房新政，租赁当事人应当根据出租住房所在区域市场租金水平合理约定租金，合同期内房东不得单方面提高租金。

押金方面，如果房东收取押金的，应当在合同中约定押金的数额、管理或托管方式和退还时间等。除合同另有约定外，自合同终止日起3个工作日内，房东应将押金退还租户。